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最近，昆明市民錢(qián)女士認(rèn)真觀察了幾處打折房源，其中滇池半山項(xiàng)目去年7月的特價(jià)房源基本超過(guò)15000元/平米，降到如今的9600元/平米。盡管渠道銷(xiāo)售人員告訴錢(qián)女士，9600元/平米價(jià)格的房源樓層一般，好的樓層均價(jià)11000元/平米，卻依然打消不了錢(qián)女士的疑慮：“前幾天還看了中交龍光·玖云臺(tái)景里的房?jī)r(jià)，每平米也降了千元，反而不敢買(mǎi)了，因?yàn)椴磺宄�接房的時(shí)候會(huì)是什么狀況。”

 

類(lèi)似的樓市促銷(xiāo)潮從今年6月開(kāi)始，就在昆明安寧、嵩明等城市外溢區(qū)域出現(xiàn)，有房源房?jī)r(jià)降到4000元/平米左右。接著昆明主城周邊新拓展區(qū)域部分住宅項(xiàng)目也不甘示弱，推出特價(jià)住宅8258元/平米起、洋房9800元/平米起等房源，原價(jià)180萬(wàn)元?jiǎng)e墅特價(jià)135萬(wàn)元，直降32~45萬(wàn)/套。

 

記者了解到，某項(xiàng)目一套建筑面積為178.83平方米的房源，原售價(jià)331.981萬(wàn)元，秒殺價(jià)為248.7223萬(wàn)元，一下降了83萬(wàn)元。而優(yōu)惠力度最小的是126.48平方米戶(hù)型，原價(jià)與優(yōu)惠總價(jià)也相差28萬(wàn)元。

 

然而，促銷(xiāo)折扣越誘惑，購(gòu)房者們?cè)嚼Щ螅赫劭鄯磕苜I(mǎi)嗎？交房有保障嗎？

 

 

 

昆明房?jī)r(jià)整體確實(shí)降了

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：6月，昆明新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，跌幅全國(guó)第一；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，降幅僅次于牡丹江，居全國(guó)第2位。

 

此外，根據(jù)克而瑞發(fā)布的《昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)6月月報(bào)》顯示，6月主城商品住宅成交均價(jià)15581元/平方米，環(huán)比下降1.38%；成交面積板塊同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬(wàn)方，環(huán)比下降13.03%，同比下降42.30%；銳理數(shù)據(jù)也顯示，6月昆明商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降1.37%，呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區(qū)降幅不明顯。

 

綜合來(lái)看，昆明房?jī)r(jià)整體水平確實(shí)降了。

 

樓市持續(xù)降溫信號(hào)明顯

保持樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，是幾年來(lái)樓市調(diào)控的主基調(diào)。事實(shí)上，近一個(gè)月來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)城市從限購(gòu)、銷(xiāo)售、利率、學(xué)區(qū)房改革、人才政策收緊等多個(gè)角度，全方位立體化地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控加碼。

7月8日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》（征求意見(jiàn)稿），從四方面明確后續(xù)規(guī)范方向；

 

7月12日，上海市要求二手房增加價(jià)格信息核驗(yàn)，以整頓掛牌價(jià)格虛高，規(guī)范二手房市場(chǎng)秩序；

 

7月23日，紹興發(fā)布加強(qiáng)二手房監(jiān)管新政，成為繼深圳、寧波、成都、西安之后，第5個(gè)明確推行二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市；同日，上海發(fā)布，贈(zèng)與住房納入限購(gòu)政策；

 

7月26日，無(wú)錫宣布，正式建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制；

 

7月28日，武漢對(duì)購(gòu)房資格管理征求意見(jiàn)，計(jì)劃進(jìn)入“憑房票買(mǎi)房”時(shí)代。符合購(gòu)房資格的“房票”，有效期60天，每次只可申請(qǐng)一個(gè)樓盤(pán)；同日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確將強(qiáng)化住房限購(gòu)措施、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理、以及建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度等。

 

如果再加上深圳擬出臺(tái)的大學(xué)區(qū)制度、上海等地上調(diào)首套房貸利率等在月內(nèi)出臺(tái)的政策，一張對(duì)于一二線重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)三四線城市的調(diào)控大網(wǎng)正在迅速鋪開(kāi)。

而在6月底，央行等監(jiān)管部門(mén)重拳出手，將“三道紅線”房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)每月上報(bào)。從市場(chǎng)所釋放的多個(gè)信號(hào)來(lái)看，樓市再次進(jìn)入了降溫通道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和盈利水平面臨著較大挑戰(zhàn)，當(dāng)前房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄�和資金鏈緊繃是最直觀的表現(xiàn)。

密集促銷(xiāo)是有原因的

拋開(kāi)大背景調(diào)控因素，昆明樓市一波密集的促銷(xiāo)動(dòng)作有其背后成因。

昆明銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梁彩霞告訴記者，目前昆明樓市的促銷(xiāo)分為兩種類(lèi)型：

一是開(kāi)發(fā)商自身資金緊張，借年中搶收關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過(guò)各種各樣的促銷(xiāo)優(yōu)惠“以?xún)r(jià)換量”爭(zhēng)搶市場(chǎng)，快速回款；

二是自身資金不緊張、但是對(duì)后市趨勢(shì)不看好的開(kāi)發(fā)商，會(huì)把自己非優(yōu)資質(zhì)的資產(chǎn)先處理掉。

記者也了解到，目前市面上參與打折促銷(xiāo)，并非房企的全部房源，多為部分樓層或是采光有不同程度瑕疵的房源。

此外，自身負(fù)債情況與融資渠道收緊也是此次開(kāi)發(fā)商頻繁降價(jià)的主因之一。

中海昆明營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)姜?jiǎng)t昊認(rèn)為，這次市場(chǎng)大幅降價(jià)促銷(xiāo)，其中一項(xiàng)原因是“三道紅線”政策影響。2021年為“三條紅線”實(shí)施之年，在國(guó)家融資監(jiān)管調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨降杠桿、降負(fù)債的壓力。這次市場(chǎng)降價(jià)，是一些負(fù)債過(guò)高的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)。

與此同時(shí)，今年以來(lái)昆明多家銀行貸款利率上調(diào)，首套房貸最高已達(dá)6.15%，二套房目前大部分均已升至5.7%及以上，加之貸款額度緊張、放貸周期延長(zhǎng)，提高了購(gòu)房門(mén)檻與成本。為了釋放這部分購(gòu)房需求，降價(jià)是最直接的方式。

并非所有房企都在動(dòng)價(jià)格

 

盡管市面上促銷(xiāo)動(dòng)作頻繁，昆明房?jī)r(jià)確實(shí)也出現(xiàn)了波動(dòng)，但不是所有房企都在降價(jià)。

 

姜?jiǎng)t昊表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題比較嚴(yán)重，同一區(qū)域的項(xiàng)目在外部配套、交通、環(huán)境等資源上大致相同，不同區(qū)域的項(xiàng)目可能在城市配套資源上有共性，更多的是自身產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)、面積的雷同。在此次樓市價(jià)格調(diào)整中，中海昆明在售的3個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有過(guò)激的促銷(xiāo)行為，1~7月的商品房成交金額與去年相對(duì)持平。

 

云南龍湖一位負(fù)責(zé)人告訴記者：龍湖近期在售的幾個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)表現(xiàn)都還不錯(cuò)。上個(gè)月剛剛開(kāi)盤(pán)的滇池度假區(qū)山海原著首批次推出的洋房及別院全部售罄。

此外，金地也沒(méi)有加入昆明這波打折潮，金地昆明公司副總經(jīng)理章駿告訴記者，對(duì)于今年的市場(chǎng)，公司早就有一些預(yù)判，去年開(kāi)始就通過(guò)運(yùn)營(yíng)調(diào)度，進(jìn)行了公司整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，因此幾個(gè)主力項(xiàng)目基本在市場(chǎng)行情較好時(shí)都實(shí)現(xiàn)了快速去化。

 

撿漏需謹(jǐn)慎，買(mǎi)房地段要注意

那么，在今年樓市這一波行情出現(xiàn)后，消費(fèi)者究竟該如何選擇？

記者走訪了一些業(yè)內(nèi)人士，給出的建議是：撿漏需謹(jǐn)慎，市中心優(yōu)質(zhì)地段更能抗風(fēng)險(xiǎn)，最重要的是挑品牌。

簡(jiǎn)單說(shuō)，市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)程中，很多房企會(huì)做出一系列“防御動(dòng)作”——特價(jià)房、送車(chē)位這些常規(guī)的促銷(xiāo)手段會(huì)層出不窮，對(duì)購(gòu)房者而言，這確實(shí)是買(mǎi)房的窗口期。也有個(gè)別房企，根據(jù)自身現(xiàn)金流情況，毅然選擇“跳水”。但要注意，在市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，對(duì)于買(mǎi)房后期的風(fēng)險(xiǎn)防御，也是需要著重考量的因素。

姜?jiǎng)t昊認(rèn)為，價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷(xiāo)，往往是用品質(zhì)、質(zhì)量的降檔置換而來(lái)，甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)。昆明此類(lèi)案例屢見(jiàn)不鮮。

“目前看來(lái)，促銷(xiāo)折扣的樓盤(pán)多半位于發(fā)展中區(qū)域，或是城市拓展地帶面向剛需的項(xiàng)目。對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，更容易受到價(jià)格的誘惑，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言更容易實(shí)現(xiàn)以?xún)r(jià)換量。所以此時(shí)，千萬(wàn)不要抱著撿漏的心態(tài)，反而應(yīng)該多看看市區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段的樓盤(pán)，了解其周邊地鐵、商圈、醫(yī)療、教育等各種配套是否齊全。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

而在梁彩霞看來(lái)，房子的買(mǎi)賣(mài)是市場(chǎng)行為，在物權(quán)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移的前提下，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段實(shí)際是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判的一種選擇，不能要求房子只能漲價(jià)，不能跌價(jià)，促銷(xiāo)或者漲價(jià)都是市場(chǎng)的傳導(dǎo)。“如果我是消費(fèi)者，會(huì)更加關(guān)心市中心優(yōu)質(zhì)地段配套齊全的項(xiàng)目，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上不打折的樓盤(pán)，一定是財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出眾、區(qū)位配套優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。如果現(xiàn)在一定要買(mǎi)房，那么消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)邏輯應(yīng)該是核心城市、核心地段、配套齊全的品牌開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)樓盤(pán)。”

 

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來(lái)源：春城晚報(bào)-開(kāi)屏新聞

 

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